O mercado de locação de imóveis no país passará por alterações significativas em decorrência das diretrizes da reforma tributária. A partir da nova legislação, os valores obtidos com aluguéis, que até o momento sofriam incidência apenas do Imposto de Renda, também passarão a ser contemplados pelas novas cobranças referentes ao consumo, impactando de formas distintas proprietários pessoas físicas e jurídicas.
O que aconteceu
A implementação da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) sobre os rendimentos de locações ocorrerá de forma gradual. A CBS entrará em vigor a partir de 2027, enquanto o IBS passará a funcionar somente em 2029.
Para os proprietários pessoas físicas, a incidência dos novos tributos sobre o consumo dependerá do atingimento de critérios específicos, conhecidos como gatilhos. Caso o locador não atinja os parâmetros estabelecidos, continuará arcando apenas com o Imposto de Renda tradicional, com alíquotas progressivas que vão de 7,5% a 27,5%.
Os gatilhos que enquadram a pessoa física no novo regime compreendem duas condições simultâneas: receita anual obtida com aluguéis superior a R$ 240 mil (o equivalente a mais de R$ 20 mil mensais) e a locação de três ou mais imóveis distintos. Como alternativa, caso o limite anual anterior não seja ultrapassado, mas a receita atinja R$ 288 mil no ano corrente, o proprietário também será submetido às novas regras.
No caso das pessoas jurídicas que atuam no setor — a exemplo de holdings patrimoniais, incorporadoras e companhias imobiliárias —, a receita gerada com locações será tratada como prestação de serviços, ficando sujeita à tributação de IBS e CBS. Estima-se que a alíquota combinada desses tributos fique entre 25% e 30%, podendo elevar a carga tributária bruta a até 37,38% quando somada aos impostos já existentes, antes da aplicação de créditos.
Medidas de atenuação e transição
Para abrandar o impacto financeiro sobre o setor, a legislação estabeleceu mecanismos de alívio, como a redução de 70% na base de cálculo de IBS e CBS aplicáveis à locação, considerando apenas 30% do valor total. Além disso, foi instituído um redutor social de R$ 600 mensais por unidade residencial.
Para contratos firmados até o dia 16 de janeiro de 2025, foi disponibilizado um regime opcional de transição. Sob essa alternativa, os locadores podem optar pelo recolhimento de 3,65% de CBS e IBS sobre a receita bruta, sem direito a créditos ou ao redutor social.
